Почему в Крыму цены на жильё не снижаются

В Крыму почти половина жилфонда (45%) – это дома, строившиеся в 70–90-х годах прошлого века.

Село начинает и выигрывает

Более старых построек – 35%. Свежих – около 20%. Более чем у половины жилфонда республики износ превысил 30%.

– В 2023 году на территории Республики Крым за счёт всех источников финансирования построено свыше 13 тысяч новых квартир общей площадью уже свыше 1,2 млн кв.

м. Это на 31% больше, чем в 2022 году. А если мы берём динамику шире, то с 2014 года введено в эксплуатацию больше 7 млн кв. м жилья, – отмечает заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной статистики по Крыму и Севастополю Наталья Григорь.

Наибольшее количество жилья в прошлом году ввели в эксплуатацию в Симферопольском районе, в городском округе Алушта, Черноморском и Сакском районах.

– Темпы ввода жилья в сельской местности опережают темпы ввода в городах. К уровню 2022 года прирост 42% в сельской местности против 14% в городской. Ведущее место в строительстве в последние годы занимает индивидуальное жилищное строительство, в частности малоэтажные жилые дома, – говорят в Крымстате.

Эксперты объясняют такую тягу к малоэтажности и ИЖС ростом уровня доходов населения и наличием до недавнего времени льготных кредитных линий.

Рынок остывает

Ключевая ставка в 21% делает рыночную ипотеку для большинства покупателей неподъёмной. Застройщики напряглись, потому что спрос на покупку жилья падает. Своя крыша над головой для многих граждан становится несбыточной мечтой.

Есть мнение, что в этих условиях застройщики будут вынуждены предлагать субсидированные программы за свой счёт, что ударит по их доходам. Но справедливости ради напомним, что, по данным Центрального банка РФ, в последние годы их прибыль поднялась почти в пять раз, а рост цен на жильё существенно обогнал рост зарплат и инфляцию. Побочный эффект в повышении спроса и цен сыграла льготная ипотека, снизив, по данным «Международной академии ипотеки и недвижимости», доступность жилья в два раза. Глава Банка России Эльвира Набиуллина также констатировала, что цены на жильё в стране за четыре года действия массовой льготной ипотеки выросли по-чти вдвое.

В среднем в России стоимость квартир на вторичном рынке составила 5,7 млн рублей, а средний заработок – 82,2 тыс. рублей. Так что россиянину в среднем необходимо шесть и более лет, чтобы накопить на жильё. А ведь именно жильё – экономическая основа семейного благополучия и демографического процветания страны.

Эскроу-счёт не в счёт?

Да, сегодняшние условия (отмена льготной ипотеки, повышение ключевой ставки) должны охладить рынок со спросом. Но эксперты уверены, что заметного снижения цен не будет.

Руководитель отдела продаж известной компании недвижимости Артём Пономарёв обращает внимание, что рост ключевой ставки ЦБ РФ включён в финансовые модели застройщиков, поэтому предпосылок для удешевления недвижимости на данный момент нет. Неудивительно, по его словам, что в сегментах рынка не наблюдается ни стагнации, ни падения цен даже в долгосрочной перспективе.

Виноваты в перегреве цен на жильё не только застройщики, также отмечает зампредседателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева. Ведь с 2019 года при долевом строительстве многоквартирных домов введены так называемые эскроу-счета для защиты дольщиков от недобросовестных девелоперов (так называемое проектное финансирование). С марта 2025 года эскроу-счета распространят и на ИЖС.

– Процедура финансирования стройки происходит следующим образом: дольщик берёт кредит, кладёт эти деньги на эскроу-счёт. Застройщики берут у банков кредит, начинают строить, получая деньги только в конце стройки. А мы знаем, какая у нас сейчас ключевая ставка, поэтому не обращать внимание на стоимость денег в этой истории было бы нечестно, – объясняет она.

Кроме того, подстраховывая себя от различных «штрафных санкций» банка по ходу строительства, застройщик заранее устанавливают на жильё ту цену, которая гарантирует ему безубыточность.

Упадёт ли планка?

Вопрос нормализации цен на рынке жилья выходит в топ повестки, ведь никто не отменял ключевые задачи нацпроекта «Жильё и городская среда». Он предполагает обеспечение доступным жильём семей со средним достатком, увеличение объёма жилищного строительства и т. д.

– Президент России поставил перед правительством цель – к 2030 году обеспечить каждого гражданина России жильём достаточной площади. В квартире или доме на каждого живущего там человека должно приходиться как минимум 33 кв. м. А к 2036 году – как минимум 38 квадратов. Это поручение включено в Указ «О национальных целях развития Российской Федерации». В Республике Крым в среднем на одного жителя приходится 21,4 кв. м, – говорит представитель Крымстата Наталья Григорь.

Неудивительно, что законодатели сегодня заговорили, например, о том, чтобы установить норму прибыли для застройщиков в 20%, снизив её с заоблачных ста и более процентов…

Не надо иметь экономическое образование, чтобы понять, что именно спрос рождает предложение. И раз квартиры в Крыму продают по такой цене, значит, их готовы по ней купить. Сейчас наш регион стремительно развивается: строятся новые дороги, больницы, апартаменты европейского класса. И это ещё одна причина вложиться в местную недвижимость.

Мила ШИПШИНОВИЧ